Definition & Erklärung für den Fachbegriff

Baufinanzierung

Die Baufinanzierung im eigentlichen Sinn bezeichnet den Immobilienkredit, der zum Neubau eines Hauses und nicht zum Erwerb eines bestehenden Gebäudes beziehungsweise einer bereits errichteten Wohnung verwendet wird. In der Praxis nutzen jedoch nicht nur Verbraucher die Begriffe Baufinanzierung und Immobilienkredit als Synonyme, sodass sich der erste auch auf den Immobilienkauf beziehen kann. In der praktischen Kreditdurchführung im engeren Sinn besteht der Unterschied zwischen der eigentlichen Baufinanzierung und der Kauffinanzierung für Immobilen in der Form der Geldauszahlung. Diese erfolgt bei einem Immobilienerwerb überwiegend in einer Summe und bei Neubauten in Teilbeträgen entsprechend des Baufortschritts. Bei Baufinanzierungen für Umbauten und Renovierungen ist die Auszahlung des vollständigen Kreditbetrages direkt nach der Antragsgenehmigung ebenfalls üblich.

Die komplette Baufinanzierung setzt sich zumeist aus mehreren Bestandteilen zusammen. Jeder Haushalt hat beim erstmaligen Bau oder Erwerb von Wohneigentum Anspruch auf ein KfW-Förderdarlehen, das einen geringen Teil der Bausumme abdeckt. Beim Bau eines energieeffizienten Hauses besteht ein weiterer Förderanspruch auf einen KfW-Kredit oder ein vergleichbares Darlehen einer auf die Finanzierung von Umweltschutzmaßnahmen spezialisierten Genossenschaftsbank. Viele Gemeinden gewähren Familien mit jungen Kindern einen Zuschuss oder einen günstigen Kredit für das Bauvorhaben. Idealerweise verfügt der angehende Bauherr zusätzlich über ein zuteilungsreifes Bausparkassendarlehen.

Finanzierung mit und ohne Eigenkapital

Die meisten Kreditinstitute setzen für die Baufinanzierung ein Eigenkapital in Höhe von zwanzig Prozent der Bausumme voraus. Der Hausbau ohne vorhandene Ersparnisse ist jedoch möglich, wenn der angehende Bauherr gezielt nach einer Bank sucht, welche die Baufinanzierung ohne Eigenkapital zulässt. Die Eigenkapitaldefinition weicht ebenfalls zwischen den einzelnen Geldinstituten ab. Dass alle für das Bauvorhaben nutzbaren Ersparnisse zu diesem gehören, ist selbstverständlich. Unterschiede bei der Bewertung von Eigenleistungen während der Bauphase überraschen ebenfalls nicht. Einige Kreditinstitute erweitern jedoch den Eigenkapitalbegriff und rechnen die gesamte nicht von ihnen zu finanzierende Bausumme als solches an. Bei dieser Berechnungsmethode gelten somit das Bausparkassendarlehen, der KfW-Förderkredit und eventuell weitere extern aufgenommene Kredite ebenfalls als Bestandteil des Eigenkapitals. Damit lässt sich die geforderte Eigenkapitalquote von zwanzig Prozent der Bausumme leicht erreichen. Allerdings muss der Kreditnehmer neben dem Hauptdarlehen auch die weiteren Kredite tilgen, worauf er bei der Planung seiner Rückzahlung achtet.

Die ideale Kreditform und die Zinsfestschreibung

Bei Immobilienkrediten unterscheidet sich die Laufzeit von der zumeist geringeren Dauer der Zinsfestschreibung, nach deren Abschluss eine Neuverhandlung mit der Bank oder ein Anschlusskredit eines anderen Geldinstitutes erforderlich wird. Die am meisten verbreitete Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen, bei dem eine gleichbleibende Rate anfangs überwiegend Zins und wenig Tilgung und am Laufzeitende nahezu nur noch einen Tilgungsbestandteil enthält. Das Tilgungsdarlehen als Alternative zum Annuitätenkredit ist weniger beliebt und bietet sich am ehesten beim Immobilienerwerb in den letzten Jahren des Berufslebens an. In diesem Fall zahlt der Baukreditnehmer die Tilgung und die Zinsen getrennt, wobei letztere im Laufe der Zeit abnehmen. Das endfällige Baudarlehen wird vorwiegend von Versicherungsgesellschaften angeboten und kombiniert den Kredit mit einem Versicherungsvertrag. Letzterer dient zur Tilgung zum Schluss der Vertragslaufzeit. Alternativ zur Kapitallebensversicherung lässt sich das endfällige Baudarlehen auch mit einem Sparplan oder einem Aktiensparplan verbinden. Bei ungünstiger Kursentwicklung muss der Kreditnehmer dann jedoch am Fälligkeitstag möglicherweise einen weiteren Kredit aufnehmen, um das endfällige Baudarlehen vollständig zurückzahlen zu können.

Die Baufinanzierung mit variablen Zinssätzen ist im Ausland deutlich beliebter als in Deutschland. Sie bietet zwar zumeist den günstigsten Startzins, aber keinerlei Zinssicherheit. Die Kündigung eines Baufinanzierungsvertrages mit variablem Zinssatz ist jederzeit möglich, der Kreditnehmer ist dann jedoch zwingend auf einen Ersatzkredit angewiesen.

Sondertilgungen beim Kreditvertrag vereinbaren

Anders als bei Verbraucherkrediten kann der Kreditvertrag für die Baufinanzierung das Recht des Kreditnehmers auf Sondertilgungen selbst gegen die Zahlung von Vorfälligkeitszinsen ausschließen. Ausnahmen gelten für den aus wirtschaftlichen oder privaten Gründen unabdingbar notwendigen Verkauf der Immobilie vor der vollständigen Rückzahlung des Kredites. Immer mehr Banken bieten ihren Kunden jedoch eine teilweise oder eingeschränkte Möglichkeit von oftmals sogar kostenlosen Sondertilgungen an, verlangen für die entsprechende Klausel im Kreditvertrag aber einen moderaten Zinsaufschlag. Für die meisten Hausbauer ist es sinnvoll, diesen zu akzeptieren und das Recht auf zusätzliche Tilgungen in den Kreditvertrag aufnehmen zu lassen. In jedem Fall ohne Berechnung von Vorfälligkeitszinsen ganz oder teilweise zurückzahlbar sind Baukredite nach Ablauf von zehn Vertragsjahren. Mit dem Abschluss des Vertrages über eine Anschlussfinanzierung beginnt die Frist jedoch wieder von neuem. Vom möglichen Ausschluss der Sondertilgungen nicht betroffen ist selbstverständlich das gesetzliche Widerrufsrecht.

Eine weitere von vielen Bauherrn gewünschte Zusatzklausel im Kreditvertrag betrifft das Verbot des Forderungsverkaufes an ein anderes Geldinstitut. Einen solchen nehmen Banken gelegentlich zur Refinanzierung ihrer Forderung, meistens aber aus Sicherheitsgründen bei einer Verschlechterung der finanziellen Leistungsfähigkeit eines Baukreditkunden vor. Der Verkauf hat eigentlich keinen Nachteil für den Kreditnehmer, da die Bestimmungen des Kreditvertrages übernommen werden. Dennoch möchten Bauherrn den Forderungsverkauf ihres Kredites oftmals ausschließen, was über eine entsprechende Vereinbarung im Kreditvertrag möglich ist.

Vergleich der Baufinanzierungen vornehmen

Bauträger bieten ihren Kunden zumeist neben der Immobilie gleich eine Finanzierung an. Die Nutzung dieses Kreditangebotes ist bequem, führt aber oftmals zu unnötig hohen Kreditkosten. Es ist sinnvoll, dass Bauinteressenten vor dem Abschluss eines Kreditvertrages einen Preis- und Konditionenvergleich durchführen. Sie achten dabei auf die Zinsen des Baudarlehens ebenso wie auf die Dauer der Zinsbindung und auf die Möglichkeiten zu vorzeitigen Teiltilgungen. Eine lange Zinsbindungsfrist ist empfehlenswert, wenn der Bauherr Sicherheit wünscht und wenn mit einer baldigen Zinserhöhung zu rechnen ist. Risikobereite Hausbauer wählen in Zeiten vermutlich bald sinkender Zinsen gerne eine Baufinanzierung mit einer kürzeren Zinsfestschreibung.

Alternativ zu einem eigenen Kreditvergleich besteht bei der Baufinanzierung die Möglichkeit, einen Kreditvermittler mit der Suche nach dem geeigneten Darlehen zu beauftragen. Dieser fragt die Wünsche des angehenden Kreditnehmers hinsichtlich der Kreditform und der Zinsbindungsfrist ebenso wie die Höhe der maximal möglichen Monatsrate ab und unterbreitet zumeist mehrere Angebote. Dank des hohen Betrages übernehmen bei der Immobilienfinanzierung häufig die Banken die Provision des Vermittlers, sodass dessen Beauftragung für den Kreditnehmer kostenfrei ist.


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